Юридическое сопровождение        10 января 2018        0

Составляем договор субаренды нежилого помещения

Сущность субаренды

Вышеуказанный вид правовой сделки особенно распространен среди юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, как и сама аренда.

Механизм действия этого соглашения выглядит следующим образом. Собственник нежилой недвижимости сдает ее в аренду. После заключения соглашения арендатор по своему усмотрению использует арендованные объекты. Часто возникают ситуации, когда часть из них не используются и простаивают. Тогда арендатор может сдать в поднаем эти помещения третьим лицам. В большинстве случаев они используются под офисы, склады или торговые точки.

План субаренды торговых помещений

На что обратить внимание при составлении документа

Соглашение оформляется в простой письменной форме.

Совет! Договор выгодно заключать на срок, не превышающий 11 месяцев. Это действие поможет избежать процедуры государственной регистрации данного документа. Такое требование законодательства предусмотрено для сделок, оформленных на срок от одного года.

Составить документ нужно в двух экземплярах, каждый из которых будет передан сторонам сделки.

Нормы гражданского законодательства содержат определенные требования к соглашению:

  1. Срок субаренды не может быть больше срока аренды нежилой недвижимости. Например, если соглашение об аренде заключено на 11 месяцев, из которых осталось всего 5, то субаренда не может быть оформлена на 7 месяцев из-за превышения срока действия основного документа.
  2. Условия поднайма не могут противоречить положениям аренды.
  3. Поднаем будет прекращен в случае расторжения соглашения об аренде. При желании субарендатора возможно заключение нового договора аренды уже с самим собственником объекта.
  4. Если ввиду каких-либо обстоятельств соглашение об аренде будет признано ничтожным, то поднаем, заключенный на его основе, тоже будет признан таковым.

Скачать бесплатно образец типового договора субаренды нежилого помещения можно здесь.

Субарендатору обязательно нужно ознакомиться с основным арендным соглашением. Арендатор не имеет права отказать в этом требовании. Без изучения этого документа будет трудно составить соглашение о поднайме и прописать необходимые условия, так как последний следует за документом о предоставлении аренды.

Осуществление предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением нежилых объектов в аренду, требует использования кода ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещений или нежилой недвижимости. Он содержится в классификаторе ОК 029-2014.

Читайте также:  Получение и перерегистрация юр адреса

Для субаренды нежилого помещения ОКВЭД в виде специального кода не предусмотрен.  В этом случае используются коды, предназначенные для аренды.

Согласие на субаренду нежилых объектов

Заключить соглашение невозможно без одобрения собственника нежилого помещения на совершение этой сделки.

Если арендатор помещения все же предоставит его в поднаем и заключит соответствующее соглашение, то оно будет признано недействительным без согласия собственника. Соглашение между арендатором и субарендатором будет обладать юридической силой только при наличии документа, подписанного владельцем недвижимости.

Важно! Недостаточно просто оповестить собственника о передачи нежилого объекта во владение третьему лицу. Необходимо в письменном виде изъявить свое согласие на действия арендатора.

Для согласия на поднаем не предусмотрена специальная форма. Формат составленного документа целиком зависит от сторон.

Если владелец нежилого объекта не ответил на запрос арендатора по поводу сдачи недвижимости в поднаем и не выразил свое несогласие, то считается, что арендатор получил такое согласие.

При составлении согласия собственника необходимо руководствоваться следующими нормами гражданского законодательства:

  1. П. 2 ст. 615 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что одобрение владельцем недвижимости сдачи ее в поднаем является обязательным условием.
  2. П. 2 ст. 157.1 ГК РФ. В данной статье содержится указание на то, что собственник должен оповестить арендатора, запросившего его согласие, в разумный срок о своем решении.

Существуют несколько способов, к которым могут прибегнуть стороны для оформления согласия собственника на поднаем:

  • включить в договор аренды под отдельным пунктом;
  • составить самостоятельный документ, прилагающийся к соглашению о поднайме;
  • собственник может поставить отметку о своем согласии на договоре.

В первом способе арендатор наделяется правом сдавать нежилой объект в субаренду на момент заключения арендного соглашения.

В документе должно присутствовать прямое указание на то, что собственник согласен на сдачу недвижимости в поднаем. В дальнейшем его одобрение не нужно.

Второй способ актуален, если в соглашении об аренде нет какого-либо упоминания о поднайме. В этом случае арендатор должен обратиться к владельцу нежилого объекта за выдачей согласия на сдачу недвижимости в поднаем.

Третий способ предполагает, что владелец помещения согласен на передачу части помещения третьему лицу и готов закрепить это своей подписью и печатью (если собственник является юридическим лицом).

Читайте также:  Готовое ООО с расчетным счетом. Купить и не «вляпаться»

Ознакомиться с образцом согласия на субаренду нежилого помещения можно здесь.

Содержание договора

Из-за отсутствия законодательно закрепленной формы рассматриваемого документа сторонам, его составляющим, следует внимательно прописывать все условия. В случае возникновения разногласий и обращения в суд для их разрешения имеющийся договор будет тщательно рассмотрен на предмет его содержания.

Типовой договор субаренды нежилого помещения включает в себя:

  • информацию о сторонах сделки;
  • сроки сдачи объекта в поднаем;
  • целевое назначение нежилой недвижимости;
  • комплексную характеристику объекта (тип помещения, данные о размерах и планировке, адрес фактического местонахождения и юридический адрес);
  • информацию об арендном платеже (плата за сам поднаем, оплата коммунальных услуг и расходов на связь);
  • дополнительные платежи, предусмотренные сторонами;
  • данные о реквизитах сторон и их подписи.

Информация о сумме, подлежащей уплате за поднаем, является существенным условием договора. Если данные о ней отсутствуют, то соглашение будет признано недействительным и сделка не состоится.

Содержание тивого договора

Ответственность по субаренде

Целесообразно тщательным образом прописать ответственность сторон соглашения. Эти положения в будущем помогут восстановить справедливость и защитить свои права при недобросовестных действиях контрагента.

В ответственность субарендодателя следует включить положения, касающиеся:

  • предоставления недвижимости в пользование в установленный срок;
  • осуществления капитального ремонта недвижимости;
  • организации доступа к сдаваемому объекту.

Субарендатор обычно ответственен за:

  • соблюдение целевого использования недвижимости;
  • регулярную оплату пользования помещением;
  • сохранение объекта в исправном состоянии.

Структурные элементы договора

Соглашение о поднайме имеет сходную структуру с договором аренды нежилой недвижимости и выглядит следующим образом:

  • название документа, его номер при наличии 2-х и более субарендаторов, а также дата оформления;
  • вводная часть (информация о сторонах сделки, указание на согласие собственника на поднаем);
  • основная часть (условия заключения и расторжения договора, права и обязанности сторон и их ответственность по соглашению);
  • заключительная часть (указываются форс-мажорные обстоятельства, данные о реквизитах сторон);
  • подписи.

Отказ от такой структуры возможен по решению сторон. Но наиболее важная информация в любом случае должна присутствовать в составляемом документе.

Что нужно приложить к договору

Чтобы пройти процедуру регистрирования соглашения в подразделениях Росреестра, нужно обратиться в отделение, находящееся по месту расположения недвижимости.

Помимо заявления о регистрации договора, нужно приложить к нему дополнительный пакет документов:

  • договор поднайма в 2-х экземплярах;
  • документы, которые прилагались к объекту (свидетельство о праве собственности, выписки, паспорта);
  • для физических лиц – паспорта, для юридических лиц и ИП – учредительные документы);
  • для лиц, представляющих организации, — доверенности;
  • согласие собственника на субаренду (при отсутствии в самом договоре).
Читайте также:  Форма 14001 при смене юридического адреса

Вышеперечисленный перечень является базовым. В зависимости от ситуаций может потребоваться представление дополнительных бумаг.

Виды субаренды нежилых помещений

Наиболее востребованные места для субаренды – торговые помещения, офисы и склады. Для заключения соглашений по ним нужно руководствоваться общими положениями законодательства об аренде и субаренде. Однако существует ряд моментов, на которые стоит обратить внимание при оформлении каждого договора в отдельности.

виды субаренды

Важно, чтобы субарендаторы получили информацию об отсутствии обременений правами третьих лиц. Недвижимость не должна находиться под арестом, быть в залоге, подарена каким-либо лицам.

В зависимости от вида сдаваемого в поднаем объекта требуется обговорить детали о производстве ремонтных работ в нем.

Субарендаторы обязуются использовать помещения в соответствии с их целевым назначением и с учетом их технических характеристик.

  1. Субаренда офиса. Объектом поднайма выступает офисное помещение. При заключении соглашения нужно обговорить с арендодателем все детали, касающиеся состояния сдаваемого в поднаем объекта. Не помешает убедиться в пригодности недвижимости для организации офиса (наличие санузлов, необходимой мебели и другие условия).

Скачать образец договора субаренды офисного помещения можно здесь.

  1. Субаренда склада. Такой документ должен содержать положения, касающиеся технического состояния сдаваемого объекта, так как склад предназначен для хранения какого-либо имущества. Важно договориться о системе противопожарной безопасности, состоянии тепло- и энергоснабжения, а также об охране склада.

В обязанности субарендатора входит содержание склада в технически исправном состоянии.

К договору следует приложить акты приема-передачи и возврата склада, а также план его границ.

Образец договора субаренды складского помещения можно скачать здесь.

  1. Субаренда торгового помещения. В качестве объекта договора выступает недвижимость, предназначенная для организации торговли. Не лишним будет урегулирование вопросов о наличии аварийных выходов на случай возникновения чрезвычайных ситуаций, так как в помещениях такого рода обычно находится большое количество людей.

Скачать образец договора субаренды торговых помещений можно здесь.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *