Арендные отношения сегмента коммерческой недвижимости позволяют сэкономить на приобретении в собственность площадей для ведения бизнеса. Взаимодействия арендодателя и арендатора регламентируются Гражданским кодексом. При этом допускается, что сам арендатор имеет право сдавать долю недвижимости (ст. 615, 631, 647, 618, 638, 660 ГК РФ) третьим лицам, составляя договор субаренды нежилого помещения между ИП. Образец соглашения стандартного вида можно скачать из интернета, введя в него необходимые параметры по согласованию сторон.
Основные понятия
Нередко можно наблюдать, как арендованное большое помещение сдаётся полностью или частично третьим лицам. При этом сам арендатор, желая получить прибыль, выступает арендодателем по отношению к новым арендаторам. Те также на законных основаниях могут пересдать часть или полностью занимаемой ими площади другим физическим или юридическим лицам. Явление чаще встречается в торговле и на рынке офисной недвижимости. Соглашение между арендатором и третьим лицом представляет собой субаренду, договор которой имеет некоторые отличия от основного.
Особенности договорных отношений:
- Период действия соглашения сторон при поднайме не может быть больше срока самого арендного договора.
- Правовые отношения вторичной аренды регламентируются основным договором.
- При досрочном расторжении арендных отношений, субарендные также прекращаются, если не прописаны другие условия. Законодательно разрешается субарендатору на оставшийся период заключить дополнительные договорные обязательства с собственником, минуя посредников.
- При признании арендного документа ничтожным, автоматически эта участь переходит на субаренду.
Необходимое условие! Арендатору разрешено заключать договора субаренды только при письменном согласии собственника, и этот пункт должен быть прописан в основном документе аренды.
При его отсутствии по основному образцу договор субаренды помещения между юридическими лицами составляется отдельным соглашением для каждой компании отдельно. Сторонами альянса могут быть физические и юрлица, а также индивидуальные предприниматели.
Важно знать! При длительности поднайма больше одного года требуется его госрегистрация в Росреестре, и один экземпляр остаётся у регистрирующего органа.
При наличии нескольких субарендаторов нередко сложности возникают при оплате коммунальных услуг. Избежать разногласий помогут чётко прописанные обязательства сторон. С точки зрения законодательства основная ответственность возлагается на арендатора.
Нюансы составления документа
Законодательно не запрещено увеличивать арендную плату арендатором при сдаче в наём коммерческой недвижимости третьим лицам. Часть предпринимателей специализируется на получении прибыли, заключая договор субаренды между ИП и ИП, частично или полностью компенсируя собственные затраты. Договорные отношения с субарендаторами заключаются только после подписания основного документа. Досрочное расторжение допустимо по желанию любой из сторон, но условия этого процесса должны быть прописаны в каждом документе. Копия расторжения зарегистрированного соглашения должна передаваться в Росреестр, количество экземпляров равно количеству субарендаторов плюс один в Росреестр.
Внимание! При бессрочной аренде оповещение сторон о прекращении действия договорных отношений должно быть в письменном виде за три месяца до окончания действия документа.
Договор субаренды нежилого помещения между ИП и юрлицами подчиняется нормативной базе Гражданского кодекса. Основным отличием этого типа соглашения является наличие разрешения на поднаём арендованных площадей. Документально факт поднайма оформляется:
- пунктом в основном документе аренды с указанием того, что арендатор имеет право передавать объект рассмотрения третьим лицам;
- к основному прикрепляется дополнительный документ, в качестве неотъемлемой части, где собственник даёт письменное согласие.
На первый взгляд пункты кажутся идентичными, но они имеют разную правовую оценку. Отсутствием такого пункта приводит к тому, что действия сторон будут признаны недействительными. Собственник может через суд взыскать возмещение убытков за ненадлежащее использование арендуемого помещения. Копии документации должны храниться у всех сторон сделки.
Дополнительный пакет документации
К соглашению вторичной аренды нужно приложить дополнительно различные справки и выписки на арендуемый объект. Если это недвижимость, то требуется:
- полное описание строения и техпаспорт;
- акт приёмки-передачи с указанием сроков действия договорных отношений;
- свидетельство, удостоверяющее права собственности;
- кадастровый паспорт нежилой недвижимости;
- дополнительные соглашения, в случае множественного поднайма.
Пакет документации должен полностью учитывать особенности и правила передачи всех долей третьим лицам.
Для составления соглашения поднайма необходим следующий пакет документации с необходимым количеством копий:
- паспорта участников сторон сделки (в том числе свидетельства ИП или уставная документация);
- подтверждение права пользования коммерческой недвижимостью и сделок с ней;
- кадастровая и техническая документация;
- соглашение субаренды и его копии.
Количество экземпляров зависит от численности участников. Один отправляется в Росреестр.
Основные пункты соглашения:
- Подробное описание предмета рассмотрения, его местоположение, субъект федерации, площадь помещения, технические параметры.
- Период передачи в пользование другим лицам.
- Арендная стоимость и графики платежей. Указывается способ оплаты, реквизиты. Условия внесения платежей могут быть единовременными или порционными по согласованному графику.
- Обязательно прописать оплату коммунальных платежей, особенно при аренде доли помещения.
- Обязательства сторон. Очень важный пункт, в котором следует прописать также начисление штрафных санкций в случае несвоевременной оплаты или порчи имущества.
- Указать для каких целей оформляется аренда, и как будет использоваться объект рассмотрения.
В случае недостатков или недочётов указать все параметры, и оговорить сроки их исправления. Образец выглядит следующим образом.
Возможные риски
В ст. 615 ГК говорится, что арендованное помещение должно использоваться строго по назначению, которое прописано в договоре субаренды. Любое несоблюдение этого правила приводит к расторжению обязательств и возмещению убытков. Любые изменения должны быть согласованы с арендатором. При несогласии можно перезаключить сделку с собственником или получить дополнительное разрешение у владельца.
Выводы
Юридическое оформление поднайма направлено на правовую защиту контрагентов, в том числе собственника. Даже между родственниками могут возникнуть спорные вопросы, которые в судебном порядке решаются при правильном оформлении всех пунктов арендных обязательств. Поэтому не стоит пренебрегать документальным оформлением сделки.
